<<
>>

4.3. Аренда как регионально-рыночная форма управления государственной собственносm

Необходимость создания адекватной современным условиям хозяйствования системы управления имущественными комплексами, как объектами недвижимого имущества, потенциальными участниками рынка недви-жимости определяется, на наш взгляд, со следующими обстоятельствами.
Во-первых, существенная доля государственного сектора в экономике России обусловливает длительность и сложность процессов преобразования государственной собственности.
Во-вторых, повышение эффективности хозяйственной деятельности и оздоровление промышленных предприятий и экономики связаны не только с их преобразованием в акционерные общества в процессе приватизации, но и с проведением операций с недвижимостью имущественных комплексов вне зависимости от формы собственности в целях привлечения инвестиционных ресурсов для реструктуризации производства.
Высоких результатов хозяйственной деятельности развитые страны добиваются в том числе за счет эффективного использования, рынка недвижимости.
Сказанное подтверждает необходимость и возможность, наряду с приватизацией, изыскания вариантов финансового оздоровления промышленного сектора экономики путем построения цивилизованного рынка недвижимости.
Однако в российских законодательно-нормативных актах по вопросам управления недвижимостью в значительной степени повторяются зарубежные модели и недоучитывается отечественная специфика, выражающаяся в практическом отсутствии инфраструктуры рынка недвижимости, возможности государственного регулирования вопросов становления циви-
лизованного рынка операций с недвижимостью с целью финансового оздоровления имущественных комплексов.
Развитие предпринимательства в сфере операций с недвижимостью требует специальных управленческих процедур. Вместе с тем действия региональных и федеральных органов, ответственных за развитие и управление имущественным комплексом регионов, включая приватизацию имущества юридических лиц, аренду, оформление земельных отношений, отличаются несогласованностью действий, вследствие чего урускается возможность пополнения бюджета и повышения эффективности использования имущества.
Как показывает практика, в сфере управления имуществом наибольшее развитие на первом этапе экономических реформ получили, помимо приватизации собственности государственных и муниципальных предприятий, арендные отношения, особенно в российской столице. Так, в целях экономического стимулирования рационального землепользования в Москве в 1992 г. было начато формирование арендных земельных отношений на основании распоряжения от 02.03.92 г. № 110-РВМ "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Москве", которое реализовывало Указы Президента Российской Федерации от 28.08.91 г. № 96 "О полномочиях органов исполнительной власти г. Москвы" и от 29.12.91 г. № 334 "О дополнительных полномочиях органов управления г. Москвы на период проведения радикальной экономической реформы". С этой целью на ее территории началось переоформление земельно- правовых документов. Была разработана форма договора аренды земли, заключаемого с иностранными юридическими и физическими лицами и со-вместными предприятиями (как наиболее платежеспособными), для оформления, выдачи и регистрации согласно распоряжениям правительства Москвы (или уполномоченного им органа), всех видов документов, удостове-
ряющих право юридических и физических лиц (в том числе и иностранных) на пользование земельными участками.
Для предотвращения коррупции и взяточничества при предоставлении участков земель в долгосрочную аренду, довольно распостраненных на начальном этапе становления арендных отношений, договоры аренды участков земель считалось и считается целесообразным передавать на контрактной основе для реализации конкретных инвестиционных проектов.
Сделки по передаче прав аренды на объекты недвижимого имущества, в основном реализующиеся через конкурсы и аукционы, вступают в силу с момента регистрации прав землепользования. Тем не менее в настоящее время победитель конкурса или аукциона перечисляет средства, полученные в результате проведения конкурса или аукциона (в т.ч. валютные средства), достаточно сложным путем.
В целях обеспечения своевременного и полного поступления средств от аренды нежилых помещений, а также экономических гарантий выполнения арендаторами обязательств по реконструкции и реставрации помещений (зданий) заключение (перезаключение) договоров аренды производится только при наличии соответствующего страхового договора (полиса) по страхованию государственной (городской) собственности, сдаваемой в аренду предприятиям, организациям, учреждениям и иным хозяйственным субъектам независимо от форм собственности.
Под развитие малого и среднего бизнеса с согласия балансодержателей на договорной основе предоставляются в аренду свободные площади государственных промышленных предприятий, научно-исследовательских институтов, конструкторских бюро и других организаций государственной собственности Москвы.
Одной из наиболее перспективных форм аренды является лизинг, в целях дальнейшего развития которого, Правительство приняло Постановление "О государственной поддержке развития лизинговой деятельности в
Российской Федерации" от 27.06.96 г. № 752. В нем утверждались изменения и дополнения во Временное положение о лизинге от 29.06.95 г. № 633 и давалось поручение Минфину совместно с Минэкономики и другими заинтересованными федеральными органами исполнительной власти предусмотреть при разработке особенной части Налогового кодекса комплекс мер по налоговому стимулированию инвесторов, осуществляющих операции финансового лизинга с использованием оборудования отечественного производства.
С учетом сложившейся практики организации арендных отношений в регионах и в рамках поставленных задач по управлению их имущественными комплексами должен быть установлен порядок продажи сданных в аренду объектов недвижимости нежилого фонда, а также сохранен минимальный уровень договорных зональных цен при их продаже на территории региона, введены расчетные нормативы стоимости строительства 1 кв. м помещения, разработана методика расчета коэффициентов и система ограничений при определении цены продажи арендаторам, имеющим право выкупа объекта по плану приватизации или получившим право аренды по конкурсу (аукциону).
При заключении договоров купли-продажи было бы целесообразно из средств, предназначенных для перечисления в региональный бюджет, часть (например, 50 %) направлять во внебюджетные фонды муниципальных образований.
Арендатор должен иметь преимущественное право выкупа объекта. У двух и более арендаторов заявленного к продаже объекта должны быть равные права на приобретение в собственность арендуемой ими части объекта. При отказе одного или нескольких арендаторов от ее покупки может разрешаться продажа всего объекта или всех оставшихся частей одному из арендаторов, пользующемуся частью этого объекта.
При наличии двух или более заявок на арендуемое имущество (часть имущества) продажа может осуществляться на закрытом (только среди арендаторов частей данного объекта) конкурсе или аукционе. Обязательства нового собственника к другим пользователям объекта должны отражаться в договоре купли-продажи и плане приватизации.
Преимущественное право выкупа нежилых помещений в домах ЖСК и кондоминиумов может предоставляться последним.
При продаже сданных в аренду объектов в жилых домах в договоры купли-продажи необходимо включать обязательства собственника объекта по выполнению предусмотренных законодательством санитарно- гигиенических, экологических, архитектурно - градостроительных, противопожарных, эксплуатационных требований к использованию помещений без ущемления жилищных, иных прав и свобод граждан.
Продажа незанятых (неиспользуемых) объектов должна осуществ-ляться исключительно на открытых конкурсах (аукционах), которые проводят фонды имущества с участием органов управления им или их территориальных агентств.
Начальная цена выкупа объектов, выставляемых на открытые (закрытые) конкурсы или аукционы, должна устанавливаться органами управления имуществом и их территориальными агентствами, в соответствии с утвержденными положениями, а оценка объектов может производиться независимым оценщиком.
Покупателями могут быть юридические лица, подавшие заявки на выкуп в органы управления имуществом и признаваемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации. Продажа арендуемых ими объектов должна осуществляться по договорным ценам между продавцом и покупателем в зависимости от места расположения объекта.
Цена продажи объекта для арендаторов, имеющих право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации, или получивших право аренды
по конкурсу (аукциону), а также расчетная стоимость строительства 1 кв. м помещения, методика расчета коэффициентов, а также система ограничений должны определяться исполнительной властью региона.
Продажа объектов, где арендаторами произведены значительные инвестиционные вложения (до 50 % их стоимости), а также социально значимых для инфраструктуры объектов должна осуществляться по методике, устанавливаемой исполнительной властью региона. Особый порядок продаж, утверждаемый законодательной властью региона по представлению исполнительной власти может вводиться для объектов, являющихся памятниками истории и культуры местного значения и не входящих в перечень объектов региональной собственности, не подлежащих отчуждению.
Дополнительные средства при заключении договора купли-продажи в региональном фонде имущества не должны взиматься по всем сделкам, по которым покупателем полностью перечислены денежные средства за выкуп объектов (в соответствии с утвержденными планами приватизации).
Корректировка цен может производиться региональными фондами имущества в соответствии с утвержденными положениями по приватизации объектов, находящихся в ведении региональных фондов имущества (в планах приватизации которых имеется право на выкуп).
Исходя из перспективных задач развития различных отраслей экономики и потребительского сектора, необходимости выполнения программ реконструкции регионов и в целях привлечения инвестиций для этого, получения дополнительных денежных средств в бюджеты различных уровней от продажи собственности субъектов федерации и муниципальной (государственной) собственности необходимо, чтобы:
1) решение о продаже арендованного нежилого фонда на конкурсе (аукционе) принималось специальной комиссией по продаже объектов недвижимости, создаваемой органами по управлению имуществом и фон-
дами имущества, состоящей из представителей соответствующих органов исполнительной власти;
конкурсная продажа объектов, оформление договора купли-продажи и свидетельства на право собственности осуществлялись фондами имущества (продавцами) в соответствии с разработанными и утвержденными положениями;
участниками конкурса могли стать как арендаторы продаваемого объекта, так и любые физические и юридические лица, признанные покупателями;
условия и дата проведения конкурса (аукциона) в обязательном порядке публиковались в бюллетене фонда имущества и средствах массовой информации;
основными условиями продажи указанных объектов по инвестиционному конкурсу могли быть:
выкуп объекта по начальной цене;
обязательство собственника заключить договор аренды объекта с прежним арендатором на прежних условиях (определение размеров годовой арендной платы осуществляется по нормативам, утверждаемым органами исполнительной власти);
возмещение стоимости произведенных арендатором инвестиций в выставленный на конкурс объект;
выполнение инвестиционной программы;
воспроизводство леса - в случае аренды лесных участков, или рекультивация земель для добывающих предприятий.
основными условиями продажи объектов по коммерческому кон-курсу должны быть:
выкуп объекта по цене, не ниже стартовой;
обязательство собственника заключить договор аренды объекта с прежним арендатором на прежних условиях (определение размеров годовой арендной платы осуществляется по нормативам, утверждаемым органами исполнительной власти);
возмещение стоимости произведенных арендатором инвестиций в выставленный на конкурс объект (в случае, если победителем конкурса будет признан участник, не являющийся арендатором);
критерием выявления победителя коммерческого конкурса является максимальная предложенная цена за объект. Критериями определения победителя инвестиционного конкурса может быть величина, сроки, направления и эффективность инвестиций в продаваемый объект.
Если предложения нескольких участников конкурса совпадают, побе-дителем может быть признан тот, кто является арендатором продаваемого помещения. Если таковой среди участников конкурса отсутствует, победитель может быть определен путем проведения открытых аукционных торгов.
при признании победителем конкурса арендатору продаваемого объекта могут быть предоставлены следующие льготы:
зачет инвестиций, вложенных арендатором в объект;
рассрочка платежа на срок, в течение которого арендатор производит арендные платежи и возврат кредита;
при продаже объекта нежилого фонда по коммерческому конкурсу (или на аукционе) стартовая цена может определяться органами законодательной власти региона;
на конкурсную продажу не могут выноситься объекты:
в которых арендаторы произвели значительные инвестиционные вложения (не менее 50 % их стоимости, определяемой в соответствии с постановлениями органов законодательной власти региона), а также со-
циально значимые объекты инфраструктуры. При выкупе данных поме-щений с арендатором заключается договор купли-продажи на неконкурсной основе;
в которых проводится модернизация оборудования;
арендаторов, подающих заявку на проведение инвестиционного проекта;
арендаторов, добросовестно выполняющих все условия договора аренды и купли - продажи на основные (без помещения) и оборотные средства;
не подлежащие отчуждению в соответствии с Уставом региона.
В целях повышения эффективности использования госсобственности путем ее аренды необходимо:
законодательно подкрепить интерес балансодержателя к сдаче в аренду государственных объектов недвижимости дающей возможность получения до 30 % арендной платы;
рассмотреть вопрос в федеральных органах о зачете арендной платы за федеральное имущество в областной бюджет в счет сокращения задолженности федерального бюджета по финансированию содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства и социальной сферы.
Совместно разрабатывать государственным и муниципальным органам управления следует нормативную документацию, регламентирующую арендные отношения, в частности возможность изъятия и продажи неэффективно используемого арендованного имущества, создание "инкубаторов11 малого предпринимательства на базе совместного использования не приносящего доход государственного и муниципального имущества. Применение механизмов аренды в этой сфере невозможно без детальной классификации объектов государственной (федеральной и региональной) и му-ниципальной собственности.
Важнейшее место в управлении имуществом занимает аренда земельных участков под промышленными и другими объектами.
Практика подготовки земельных конкурсов выявила ряд недостатков в их организации, что приводит к срыву выполнения графиков проведения конкурсов и невыполнению заданий по привлечению средств для финансирования городской инвестиционной программы.
Основной причиной неритмичного проведения торгов правами аренды является недостаточность имеющейся разрешительной документации. В настоящее время в процессе подготовки конкретных конкурсов за счет средств риэлторских фирм, привлекаемых для их организации, параллельно ведется разработка нормативной базы. При этом в ходе работ зачастую выявляются непригодность земельных участков для размещения проектируемых объектов либо необходимость продления сроков прав аренды. Наряду с этим решается вопрос финансирования разработки разрешительной документации, необходимой для предоставления земель под строительство объектов городского заказа. Вследствие недостатка средств на указанные цели задерживается оформление предоставления земельных участков, что приводит к отсрочке начала проектирования и строительства объектов, не-обходимых для удовлетворения потребностей населения и городского хозяйства.
Решить указанную проблему можно заблаговременно готовя разрешительную документацию по заказу с последующей компенсацией затрат за счет средств, полученных от земельных конкурсов и платежей инвесторов за право заключения договоров аренды земли.
Сложность состоит в том, что земельные участки выступают одновременно как объекты налогообложения, объекты аренды и как товар, имеющий собственный рынок.
В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн кв. м., от аренды которых получено: в 1995 г. -
95,5 млрд руб., 1996 г. - 223 млрд руб., 1997 г. - 305 млрд руб.. 1998 г. - 750 млрд руб. Таким образом, как показано на рис. 4.5, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.
Вместе с тем в существующей системе управления недвижимостью в Российской Федерации имеется ряд нерешенных проблем:
- не сформирован полный реестр государственной недвижимости, что не позволяет провести четкое разграничение собственности, и как следствие - влечет невозможность контроля реальных денежных потоков, проведения достоверного анализа эффективности использования недвижимости, прогноза поступления средств в федеральный бюджет;
S 2000
I 1800
о
* 1600 а>
? 1400
z 1200
S 1000 800 600 400 200 0
\"178475* \"
¦
~2Г \"


$
ju and about 3
With 2 2
> CH
ABOUT
95,5. I I
1998 JUmes. 1999
gj ^:зобд \r\n •г1996
1995
1997
Fig. 4.5. Dynamics of incomes of lease of the state property
Vmes those with that in an existing control system of the real estate in the Russian Federation there is a number of unsolved problems:
- The complete register of the state real estate that does not allow to conduct accurate differentiation of the property is not generated, and owing to - it to supervise real cash flows, to conduct the authentic
The analysis of productivity of the real estate to predict receipts of means in the federal budget;
There is no system of a market estimation of objects and rights of use of the real estate, that results (especially in the conditions of inflation) to constant understating of cost of property, short-reception of rent payments, generates corruption (being the largest proprietor of the real estate the state leases property under rates, it is significant below market);
Authorities of the state as proprietor of the real estate are carried out by the various public authorities, guiding different principles;
The rights of the state to objects of the real estate belonging to it are not registered in a statutory order that hinders the order them;
Multiple and individual approaches to real estate use are poorly applied;
Large quantity of objects of construction in progress are not involved in a turn-over and lose investment appeal;
The order the federal earths is carried out by local governments, the user the federal real estate should conclude two agreements not connected among themselves that contradicts world practice;
The ground legislation lags behind in rates and quality of development other branches regulating a turn-over of the real estate that leads nestykovke modes of legal use of the lots and the buildings possessed on them and structures at their objective coherence in uniform object of the real estate.
Thus, despite the stable tendency of increase the incomes received from use of the real estate, much more low
The developed market indicators that is the basis for change of approaches to management of real estate.
Perfection of a control system by the real estate should supply achievement of following purposes:
The greatest possible increase of yield of objects fede-ralnoj the real estate;
The most effective fulfilment by the state of the social functions in the course of use of the federal real estate;
Stimulation at the expense of the real estate of development of real sector of economy that means to make access of businessmen to objects of the real estate as much as possible simple and convenient;
Exception of possibility for corruption in managerial process by the real estate;
Involving in economic circulation of objects of construction in progress.
For achievement of the indicated purposes it is necessary:
To generate the complete register of the state real estate (balance of the real estate), containing quantitative, cost, technical and legal characteristics of these objects, including register of objects of construction in progress;
Accurately to differentiate and co-ordinate authorities of all state bodies participating in managerial process by the real estate;
To generate objects of management, having excluded possibility of the order one part of object without other in cases when they make a unit (the lots and the buildings possessed on them and structures);
To establish, in what cases and on what basis the lots should be granted. Thus the lots should be granted the commercial organisations exclusively on conditions
Lease with the purposes of increase of incomes of the budget from use of the earth and stimulation of the organisations to optimisation of the sizes of the lots taken by them.
The lots on the right of constant (permanent) use should be granted only to the organisations financed from the budget, and citizens for use in non-commercial objectives;
To supply unconditional application of the mechanism of a market estimation at real estate use. To level a rent levied for use of the state real estate, with the rates which have developed in the market;
To develop the necessary legal base, allowing to use at the order federal property various legal designs (the lien, confidential management, entering of rights of use in ustavnyj the capital etc.), being guided on peak efficiency and validity in each concrete case;
To generate conditions for attraction of investments into real sector of economy by the maximum involving of the real estate in a civil turn-over, including granting on maximum concessionary terms to investors of objects of construction in progress;
To settle questions of acquisition by the real estate state, accurately having defined the purposes for the sake of which achievement such actions can be made;
To supply professional training of the civil servants exercising administration by the federal real estate;
To establish the rigid control over real estate use, for-kreplennoj on the right of economic management and an operational administration. To define legal possibilities of withdrawal of property at the state unitary enterprises (for example, in case of the wrongful order them the real estate);
- To reveal property of official bodies excessive, not used or used not for the designated purpose (proceeding from its use only for fulfilment of those functions for which the establishment is created). To conduct withdrawal of the indicated property.
As the state at use of the real estate participates in a civil turn-over on a level with its other participants, instead of as the imperious subject, the mechanism of the reimbursement for these purposes is necessary for efficient control the real estate (including on inventory and an estimation), similar to the civil-law. The fixed proportion of the means remaining with bodies on management the real estate, with the subsequent offset of these means on account of financing from the budget should be defined.
It is necessary to change essentially the existing mechanism of sale of the real estate as it supposes acquisition of objects under the low prices. The right to real estate acquisition in a similar way belongs to the limited circle of persons owing to the legislation about privatiza-tsii. The indicated right should be saved, but is limited by term. The ask price should be defined on the basis of a market estimation.
At the same time it is expedient to establish acting in all subjects of federation uniform procedure of decision-making on use (first of all on leasing) the federal real estate. This procedure should supply proper efficiency of decision-making and to be clear for all its participants.
Achievement of the designated purposes probably only at association of functions of formation and the order objects of the real estate, including the lots, in one department.
The separate object not-personal property, consisting of the lot (or its shares) and all buildings strongly connected with it, structures (or their parts) becomes the basic object of management.
Continuous inventory of objects of the real estate the information will be which result, allowing to conduct a market estimation of objects of the real estate a method of a mass estimation should become the first step in such control system.
Simultaneously with filling of the register of a state ownership the state should register the rights to the proinventoried and evaluated objects of the real estate. Development of uniform rules and decision-making procedures under the order objects of the real estate should become following step to a control system of the real estate. They should base without pay on following principles:
Unconditional priority vozmezdnogo a kind of use with definition of unusual cases of granting of the real estate on a gratuitous basis;
The highly remunerative real estate should be used in commercial objectives;
Interdiction for granting of objects of the real estate on hire basis under rates below level of the market prices which have developed in region;
The maximum reduction of privileges at use of objects of the real estate;
The maximum transparency of procedures of granting in use of objects of real estate with the obligatory publication of their list for all interested persons. In the presence of two and more applicants the method of granting of objects by tendering is obligatory;
The maximum simplification of procedure of registration of rights of use by objects of real estate and reduction of its terms. Paying a complete market rent sublease with observance of a notifying order should be allowed leasers;
Objects of construction in progress, and also, demanding reconstruction should be granted on investment conditions starting with
Their market value. The objects having a negative market value, should be granted investors free or under the investment project corresponding to the state interests, state indemnifications or warranties should be granted.
The current control over achievement of the purposes indicated in given section of the dissertation, and effectiveness of measures undertaken for this purpose can be carried out on following parametres:
Increase in a profitable part of the budget of a property component;
Duly drawing up and actual coming into force soot-vetstvujushchih standard documents;
Rapprochement of market rates of a rent and rates for lease of the state property;
Completeness of the register of objects of real estate.
<< | >>
A source: DIKINOV ANDZOR HASLNBIEVICH. FORMATION OF SYSTEM AND CONTROLLING MECHANISMS PROPERTY COMPLEXES OF THE STATE OWNERSHIP IN REGION. 2002

More on topic 4.3. Аренда как регионально-рыночная форма управления государственной собственносm:

  1. 5.3. Обоснование методики оценки уровня организационной культуры кооперативной орk
  2. 4.4. Оценка экономических результатов управления материальной сферой организацион
  3. 2,3.2, Индикаторы определения экономической безопасности машиностроительного предl
  4. I. Формирование содержания профессионального образования.
  5. 2. Управление качеством профессионального образования.
  6. 5.2.2. Долгосрочная программа развития альтернативной электроэнергетики в Краснода
  7. 4.4. Формирование и управление имиджем высшего учебного заведения(региональный асп
  8. 4.1.3. Проблемы менеджмента в альтернативной энергетикеи пути их решения
  9. 1.3. Формы нарушения и использования должностных полномочий и их коррупционный факт
  10. 3-5.2. Комплексная оценка экономической безопасности предприятия ОАО «КамГЭСэнергос
  11. 3.2.1. Моделирование нефтедобычи но Базисному сценарию
  12. 4.1.1. Создание структуры управления альтернативной энергетикой
  13. 5.1. Обоснование концепции управления развитием организационной культуры потребит
  14. 2.2.4. Краткий анализ прочих нетрадиционных преобразователей энергии
  15. 5.1. Общиеподходы к управлению качеством образования
  16. 4.3. Кадровый потенциал потребительской кооперации и тенденции его изменения
  17. Совместные образовательные и научныепроекты